Comment lutter contre la spoliation foncière légale au Maroc ?
Par Asmâa Bassouri Afrique
Se faire dépouiller « légitimement » de son bien immobilier (Frédéric Bastiat parlait de « spoliation légale »), c’est possible au Maroc. Non seulement la loi comporte des failles exploitables par les spoliateurs, mais les autorités se sont longtemps renvoyées la patate chaude.
Cette inertie a nécessité l’intervention du monarque qui, par une lettre adressée au ministre de la Justice, a suscité la mise en place de quelques mesures. D’aucuns se réjouiront des réformes entreprises depuis l’injonction royale, qui vont dans le bon sens, mais ont-elles pu arracher le mal à la racine ?
Outre le fardeau de la preuve, l’actuelle législation, à savoir la loi 39-08 portant Code des droits réels, comporte une disposition des plus cyniques, qu’est son article 2 : il limite le délai de prescription pour tout recours en justice à 4 ans seulement (alors qu’un délai plus long limiterait les dégâts) ; de plus, il comptabilise ledit délai à partir de l’inscription de la transaction sur les livres fonciers (et non celui de la découverte de la fraude, ce qui aurait été plus favorable au propriétaire spolié) ; et a surtout donné lieu à une grande insécurité juridique avec une jurisprudence oscillante qui donne tantôt raison au propriétaire originel, tantôt à l’acquéreur de bonne foi (alors que si les deux étaient de bonne foi, il n’en demeure pas moins que la première personne de bonne foi est le propriétaire spolié). En somme, rien de plus scandaleux pour une loi régissant un domaine aussi important que le droit foncier.
Quant au Code des droits réels, l’amendement de son article 4 bannissant les procurations sous seing privé pour en exiger désormais la forme authentique (établies devant un notaire ou un avocat agréé près la Cour Suprême) serait louable, en ce qu’il viendrait compliquer la tâche aux spoliateurs, mais quid de l’usurpation d’identité ? Qui plus est, l’article 2 qui est au cœur de la polémique reste intouchable. Ce qui implique pour les propriétaires (en tout cas les plus avertis) de vérifier régulièrement à la conservation que leurs biens leur appartiennent toujours. Une totale aberration !
Pour ce qui est des projets de lois adoptés en conseil du gouvernement et présentés au Parlement en septembre 2018 pour approbation : le premier modifie et complète le Code de procédure pénale en conférant au parquet la prérogative d’ordonner des mesures conservatoires pendant l’instruction de l’affaire (e.g. gel, interdiction de cession), que ce soit sur auto-saisine, requête des juges ou des parties au procès ; le second se donne pour but d’unifier les peines relatives aux crimes de falsification pour tous les professionnels spécialisés dans l’élaboration des contrats (notaires, avocats et adouls). La dissuasion générale s’en dégageant serait certes propice à l’amélioration du traitement judiciaire des affaires de spoliation, mais nombre d’aspects restent omis.
C’est ainsi qu’à court terme l’urgence implique l’abrogation de l’article 2 et la création d’un fonds d’indemnisation pour les victimes jusque-là lésées dans le cadre de l’ancienne législation (antérieure à l’abrogation que nous appelons de nos vœux). Une aggravation des sanctions (après les avoir unifiées) s’impose aussi, surtout qu’il s’agit de professionnels sensés être garants des intérêts des citoyens.
Pour cela, non seulement les peines d’emprisonnement devraient être plus sévères mais une amende au moins équivalente à la valeur du bien spolié devrait être versée. Augmenter la célérité de procédure dans les affaires en instance en limitant notamment les reports d’audiences (et frais en découlant, surtout pour les MRE se déplaçant de l’étranger, et qui sont les cibles privilégiées des spoliateurs) serait un autre aspect à améliorer.
Vient ensuite le rôle de l’agence de Conservation foncière qui doit blinder son système informatique pour une meilleure sécurité documentaire. Les personnes malveillantes ont facilement accès à son système pour repérer les biens en déshérence. Et loin d’être une simple agence d’archivage, la Conservation foncière doit assumer désormais une obligation de résultat quant à la garantie du droit de propriété en renforçant la transparence de ses opérations.
Il est inadmissible de tolérer cette carence institutionnelle à son niveau. Cette agence engloutit en effet une part importante du budget étatique, fonctionne de manière opaque et avalise des transactions douteuses. Elle devrait arrêter toute transaction en cas de doute sur sa licéité, et les indices sont bien nombreux pour mettre la puce à l’oreille du conservateur surtout s’agissant de biens en déshérence. L’agence doit entrer en contact avec le mandant pour authentifier la procuration. Les procurations doivent être scrupuleusement vérifiées pour écarter les usurpations d’identité, et le pouvoir discrétionnaire des employés de cette administration devrait être réduit afin de limiter les opportunités de corruption et de détournements.
Enfin, il peut aussi être préconisé la réalisation d’un enregistrement audiovisuel lors de l’élaboration des contrats par les adouls, les notaires et les avocats ; de même qu’une plus large digitalisation pour capitaliser sur l’initiative « Mohafadati ».
Somme toute, avec plus de 6 000 biens en déshérence, et une insécurité juridique pénalisant l’environnement des affaires et par ricochet l’attractivité de l’économie nationale, les autorités marocaines ne peuvent plus se permettre le luxe de l’inertie. D’où la nécessité de lancer, par exemple, des assises nationales au sujet des réformes idoines pour réhabiliter la sécurité foncière au Maroc.
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Sur le web
Se faire dépouiller « légitimement » de son bien immobilier (Frédéric Bastiat parlait de « spoliation légale »), c’est possible au Maroc. Non seulement la loi comporte des failles exploitables par les spoliateurs, mais les autorités se sont longtemps renvoyées la patate chaude.
Cette inertie a nécessité l’intervention du monarque qui, par une lettre adressée au ministre de la Justice, a suscité la mise en place de quelques mesures. D’aucuns se réjouiront des réformes entreprises depuis l’injonction royale, qui vont dans le bon sens, mais ont-elles pu arracher le mal à la racine ?
Une législation défaillante
Les affaires de spoliation foncière sont des affaires à tiroirs en ce sens que plus on creuse dans leur instruction criminelle, plus on découvre leur caractère ramifié, impliquant un circuit mafieux issu des rouages administratif, notarial et parfois même judiciaire. D’où le caractère complexe de ces infractions, en faisant des crimes parfaits où l’établissement de la preuve de fraude relève parfois de l’utopie.Outre le fardeau de la preuve, l’actuelle législation, à savoir la loi 39-08 portant Code des droits réels, comporte une disposition des plus cyniques, qu’est son article 2 : il limite le délai de prescription pour tout recours en justice à 4 ans seulement (alors qu’un délai plus long limiterait les dégâts) ; de plus, il comptabilise ledit délai à partir de l’inscription de la transaction sur les livres fonciers (et non celui de la découverte de la fraude, ce qui aurait été plus favorable au propriétaire spolié) ; et a surtout donné lieu à une grande insécurité juridique avec une jurisprudence oscillante qui donne tantôt raison au propriétaire originel, tantôt à l’acquéreur de bonne foi (alors que si les deux étaient de bonne foi, il n’en demeure pas moins que la première personne de bonne foi est le propriétaire spolié). En somme, rien de plus scandaleux pour une loi régissant un domaine aussi important que le droit foncier.
Des réformes insuffisantes
Dire qu’il n’y a pas eu d’avancées pour suppléer aux failles de la loi 39-08 serait un mensonge. À partir de 2017, sur initiative du parlement et du gouvernement, certains amendements à ladite loi ont été réalisés, au même titre que pour la législation pénale. Seulement, ces réformes s’occupent beaucoup plus de la répression que de la prévention.Quant au Code des droits réels, l’amendement de son article 4 bannissant les procurations sous seing privé pour en exiger désormais la forme authentique (établies devant un notaire ou un avocat agréé près la Cour Suprême) serait louable, en ce qu’il viendrait compliquer la tâche aux spoliateurs, mais quid de l’usurpation d’identité ? Qui plus est, l’article 2 qui est au cœur de la polémique reste intouchable. Ce qui implique pour les propriétaires (en tout cas les plus avertis) de vérifier régulièrement à la conservation que leurs biens leur appartiennent toujours. Une totale aberration !
Pour ce qui est des projets de lois adoptés en conseil du gouvernement et présentés au Parlement en septembre 2018 pour approbation : le premier modifie et complète le Code de procédure pénale en conférant au parquet la prérogative d’ordonner des mesures conservatoires pendant l’instruction de l’affaire (e.g. gel, interdiction de cession), que ce soit sur auto-saisine, requête des juges ou des parties au procès ; le second se donne pour but d’unifier les peines relatives aux crimes de falsification pour tous les professionnels spécialisés dans l’élaboration des contrats (notaires, avocats et adouls). La dissuasion générale s’en dégageant serait certes propice à l’amélioration du traitement judiciaire des affaires de spoliation, mais nombre d’aspects restent omis.
Encore du pain sur la planche…
En effet, la situation piétine tant les autorités ne prennent pas le taureau par les cornes. Nous entendons par cela des mesures visant d’une part une meilleure lutte contre l’impunité, d’autre part, une intervention en amont pour prévenir et ce au niveau de l’agence de Conservation foncière.C’est ainsi qu’à court terme l’urgence implique l’abrogation de l’article 2 et la création d’un fonds d’indemnisation pour les victimes jusque-là lésées dans le cadre de l’ancienne législation (antérieure à l’abrogation que nous appelons de nos vœux). Une aggravation des sanctions (après les avoir unifiées) s’impose aussi, surtout qu’il s’agit de professionnels sensés être garants des intérêts des citoyens.
Pour cela, non seulement les peines d’emprisonnement devraient être plus sévères mais une amende au moins équivalente à la valeur du bien spolié devrait être versée. Augmenter la célérité de procédure dans les affaires en instance en limitant notamment les reports d’audiences (et frais en découlant, surtout pour les MRE se déplaçant de l’étranger, et qui sont les cibles privilégiées des spoliateurs) serait un autre aspect à améliorer.
Vient ensuite le rôle de l’agence de Conservation foncière qui doit blinder son système informatique pour une meilleure sécurité documentaire. Les personnes malveillantes ont facilement accès à son système pour repérer les biens en déshérence. Et loin d’être une simple agence d’archivage, la Conservation foncière doit assumer désormais une obligation de résultat quant à la garantie du droit de propriété en renforçant la transparence de ses opérations.
Il est inadmissible de tolérer cette carence institutionnelle à son niveau. Cette agence engloutit en effet une part importante du budget étatique, fonctionne de manière opaque et avalise des transactions douteuses. Elle devrait arrêter toute transaction en cas de doute sur sa licéité, et les indices sont bien nombreux pour mettre la puce à l’oreille du conservateur surtout s’agissant de biens en déshérence. L’agence doit entrer en contact avec le mandant pour authentifier la procuration. Les procurations doivent être scrupuleusement vérifiées pour écarter les usurpations d’identité, et le pouvoir discrétionnaire des employés de cette administration devrait être réduit afin de limiter les opportunités de corruption et de détournements.
Enfin, il peut aussi être préconisé la réalisation d’un enregistrement audiovisuel lors de l’élaboration des contrats par les adouls, les notaires et les avocats ; de même qu’une plus large digitalisation pour capitaliser sur l’initiative « Mohafadati ».
Somme toute, avec plus de 6 000 biens en déshérence, et une insécurité juridique pénalisant l’environnement des affaires et par ricochet l’attractivité de l’économie nationale, les autorités marocaines ne peuvent plus se permettre le luxe de l’inertie. D’où la nécessité de lancer, par exemple, des assises nationales au sujet des réformes idoines pour réhabiliter la sécurité foncière au Maroc.
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